تحلیل توزیع فضایی قیمت مسکن در شهر مشهد
چکیده
مسکن از مهم ترین نیازهای اساسی انسان است. این نیاز از ابتدای تاریخ سکونت تا حال حاضر نقش مهمی در شرایط زیستی انسان ها ایفا نموده و هر روزه بر اهمیت آن افزوده می شود. قیمت به عنوان اساسی ترین متغیر بخش مسکن است که وظایف تخصیص منابع اقتصادی، اطلاع رسانی و ارائه علامت های لازم به مصرف کنندگان و سرمایه گذاران را به عهده دارد. لذا در این پژوهش تحلیل توزیع فضایی قیمت مسکن در شهر مشهد و عوامل موثر بر آن بررسی شده است. نمونه های مورد بررسی که شامل 1000 مورد از قیمت مسکن ویلایی و آپارتمانی است (628 مورد آپارتمانی و 372 ویلایی)، از سایت های مربوط به املاک و مستغلات کشور و روزنامه خراسان( بخش نیازمندی ها) در طول سال 1389 گردآوری و مختصات جغرافیایی آنها بر روی نقشه شهر مشهد ثبت شده است. داده ها از تمام نواحی شهر مشهد جمع آوری شده، به طوری که در تمام نواحی پراکنش مناسبی را داشته باشند. در این مطالعه برای انجام تحلیل های مورد نیاز از نرم افزار های arc gis، geoda، spss و excel استفاده شده است. تجزیه و تحلیل ها با استفاده از روشهای مبتنی بر کامپیوتر انجام شده است. در این پژوهش شاخص هایی همچون میانگین تعداد اتاق، وسعت و سن واحدهای مسکونی آپارتمانی و ویلایی مورد بررسی قرار گرفته است. با استفاده از ضرایب موران (moran’s i) و آماره g عمومی به بررسی خود همبستگی فضایی و رابطه همبستگی بین قیمت مسکن ویلایی و آپارتمانی و شاخص های تعیین شده پرداخته شده است. همچنین از تجزیه و تحلیل های رگرسیونی برای بررسی ها استفاده شده است که در آن قیمت مسکن (ویلایی و آپارتمانی) به عنوان متغیر وابسته و تعداد 12 شاخص که شامل سطح توسعه نواحی، میانگین درآمد مردم در هر یک از نواحی شهر مشهد و ... به عنوان متغیر مستقل و همچنین شاخص اندازه گیری در نظر گرفته شده است. نتایج حاصل از تحلیل نقشه های تهیه شده در رابطه قیمت هر متر مربع از واحد های آپارتمانی و منازل ویلایی نشان از آن دارد که متوسط قیمت هر متر مربع از واحدهای آپارتمانی در شهر مشهد 9000000 ریال و متوسط قیمت هر متر مربع از منازل ویلایی 9400000 ریال می باشد. و قیمت متوسط هر متر مربع از واحد های مسکونی (آپارتمانی و ویلایی) برابر با 9200000 ریال می باشد. همچنین تحلیل فضایی قیمت مسکن در شهر مشهد نشان از توزیع ناهمگون ارزش مسکن در مناطق مختلف شهر دارد. رابطه مثبتی بین قیمت مسکن آپارتمانی و مسکن ویلایی در نواحی مختلف شهر مشهد و میزان درآمد مردم، سطح توسعه نواحی وجود دارد. همچنین رابطه منفی بین قیمت مسکن آپارتمانی و مسکن ویلایی و میانگین فاصله تا شبکه های ارتباطی اصلی و میانگین فاصله تا مرکز شهر (در رابطه با میانگین فاصله تا مرکز شهر در قیمت مسکن ویلایی و آپارتمانی رابطه مثبت اما به تفکیک ویلایی و آپارتمانی رابطه منفی می باشد) وجود دارد. همچنین با بررسی رگرسیون وزنی جغرافیایی (gwr) در رابطه با قیمت مسکن ویلایی و آپارتمانی پرداخته شده است. که نتایج حاصل از رگرسیون وزنی جغرافیایی (gwr) به صورت نقشه های residual، predicted و local r2 ارائه شده است.