تعهدات طرفین در قرارداد پیش فروش ساختمان با تأکید بر قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389
چکیده
قرارداد پیش فروش ساختمان نمونه ای از قراردادهای جدید است که به لحاظ نیازهای نوین و ضرورتهای زندگی امروز رایج گردیده است. ماهیت این قرارداد مدتهاست که در بین نویسندگان مورد بحث واقع شده و هنوز هم در این زمینه اختلاف نظر وجود دارد. قانون پیش فروش ساختمان بدون تقید به نظریات مطروحه و به منظور جلوگیری از تقلب نسبت به قانون، هر قراردادی که با هر عنوان به منظور ایجاد و انتقال ساختمان منعقد شده باشد را تابع این قانون قرار داده است. در راستای حمایت از پیش خریدار، تعهداتی از قبیل تعهد به احداث ساختمان بر طبق شرایط مندرج در قرارداد و تحویل آن در موعد مقرر و همچنین، انتقال سند رسمی مورد معامله، بر عهده پیش فروشنده قرار گرفته و مسئولیت خسارات وارده بر پیش خریدار و اشخاص ثالث در نتیجه عیب ساختمان نیز متوجه اوست تا به نوعی، تضمین ایمنی ساختمان را بتوان در زمره تعهدات پیش فروشنده دانست. پیش خریدار نیز بایستی ثمن را به ترتیب مقرر در قرارداد پرداخت نماید و جهت تنظیم سند رسمی انتقال حضور یابد. انتقال تدریجی مالکیت مورد معامله همزمان با پیشرفت پروژه و ایفای تعهدات پیش خریدار نیز تدبیر مناسب دیگری است که از تعرض به حقوق پیش خریدار جلوگیری می نماید. حق فسخ معامله و مطالبه خسارت ناشی از عدم اجرای تعهد یا تأخیر در اجرای آن، مهمترین ضمانت اجراهای تعهدات طرفین به شمار می روند. اختلاف مساحت واقعی بنا با مساحت مندرج در قرارداد که در عمل زیاد اتفاق می افتد، اگر جزئی (تا پنج درصد) باشد، هیچ حق فسخی ایجاد نمی کند و مازاد بر آن نیز، فقط برای پیش خریدار حق فسخ ایجاد می کند. این تدبیر نیز بایستی مورد حمایت قرار گیرد چرا که اراده پیش خریدار در چگونگی ساخت و رعایت مساحت مقرر تأثیری نداشته و وضعیت نهایی مساحت ساختمان ناشی از اقدام پیش فروشنده است که باید عواقب آنرا پذیرا باشد. داوری اجباری می تواند طرفین را از مشکلات ناشی از اطاله دادرسی در محاکم رهانیده و با طبیعت قرارداد و ضرورت حل و فصل سریع اختلاف هماهنگی دارد. با این همه و علیرغم گذشت بیش از دو سال از زمان تصویب قانون، هنوز هم آیین نامه اجرایی آن به تصویب نرسیده و تأخیر بیشتر در این مورد، در کنار بی اعتنایی و عدم احاطه قضات محاکم بر زوایای قانون جدید، می تواند به متروکه شدن قانون منتهی گردیده و بر نابسامانی وضع موجود بیفزاید.