مسئولیت های ناشی از نقض قرارداد پیش فروش آپارتمان
چکیده
یکی ازنیازهای اساسی ومهم بشر، داشتن مسکن وسرپناه می باشدکه دربرابر سایرنیازها، ازاهمیت بالایی برخوردار می باشد.افزایش سرسام آوراجاره بهای مسکن وعدم ثبات قیمتها از یک طرف وافزایش جمعیت ومحدودیت زمین ازسوی دیگر ازجمله عوامل اساسی درساخت وساز آپارتمان ها شد، یکی دیگر از عوامل موثر که ساخت وساز وپیش فروش آپارتمان را مضاعف نموداینکه یک طرف چنین قرارداهایی را خریدارانی بودند که از اقشار کم درآمدجامعه و توانایی تهیه آپارتمان به صورت نقدی رانداشته وطرف دیگر قراردادراسازندگانی تشکیل می دادند که سرمایه آنها وافی وکافی بر ساخت آپارتمانهای مطابق با استاندارد نبود، لذاحلال این مشکلات، ابداعی جز قرارداد پیش فروش آپارتمان نبود به طوری که امروزه، چنین قراردادهایی ازشایع ترین اقسام قراردادهادر مورد املاک می باشدوشرکتهای بزرگی درزمینه ساخت وساز واحدهای مسکونی به ویژه درشهرهای بزرگ ایجادگردیده است.بررسی اختلافات موجود در مورد نوع، میزان تعهدات و مسولیتها طرفین وضمانت اجراهای ناشی ازآن منوط به توصیف این نوع قراردادها وتعیین حقوقی ماهیت آن می باشد.قراردادپیش فروش آپارتمان ازلحاظ ماهیت حقوقی یکی از پیچیده ترین قراردادهای جاری درعرف معاملات جامعه است وهمین موضوع باعث اختلافات درآراءمحاکم وآشفتگی در رویه قضایی شده است، که برای تحلیل درست ومنطقی آن بانهادهای حقوقی موردبررسی قرارگرفته است ودراین تحقیق درنتیجه ماهیت حقوقی آن قرارداد خصوصی مادهء10قانون مدنی انتخاب شده است وسپس مسولیت های طرفین ونقض آنها وایجادضمانت اجراهای ناشی ازآن باتوجه به ماهیت حقوقی انتخاب شده، مورد تحلیل وتجزیه قرارگرفته است. البته شایان ذکر است که درهرمرحله لوایح مصوب هیات دولت(لایحه قدیم مصوب1385در27ماده واصلاح شده لایحه قبلی«لایحه جدیدمصوب1387») – که در مرحله تصویب درمجلس شورای اسلامی است –موردنقد وبررسی قرارگرفته است.